1. 03 Luật về bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/8/2024
Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 29/6/2024.
Theo đó, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản và hai điều (200 và 210) của Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ 01/8/2024, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội tại kỳ họp tháng 1/2024. Riêng một số quy định chuyển tiếp tại 7 điều (từ 253 đến 260) Luật Đất đai vẫn có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
2. Quy định mới về đặt cọc mua nhà trên giấy
Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để minh bạch trong tỷ lệ tiền đặt cọc, luật cũng nêu hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.
Dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện kinh doanh khi có một trong các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.
3. Siết quy định về mua bán đất nền
Cũng tại Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện để dự án đất nền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều chỉnh so với hiện hành. Theo đó, dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải...
Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch.
Quy định cũng nêu dự án không thuộc 105 thành phố, thị xã bị cấm phân lô, bán nền hay trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án nhà ở mới được mua bán đất nền.
Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở, chủ đầu tư dự án phải công khai thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận đủ điều kiện được chuyển nhượng của cơ quan quản lý; xác nhận hoàn thành đầu tư công trình hạ tầng quy hoạch. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng phải xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; công khai các hạn chế về quyền sử dụng đất và việc thế chấp dự án nếu có.
4. Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng
Tại Luật Nhà ở năm 2023, quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được sửa đổi chặt chẽ hơn so với trước đây.
Theo đó, Luật xác định rõ hơn về chung cư mini, là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có thiết kế căn hộ để bán cho thuê, thuê mua hoặc nhà ở từ 2 tầng có quy mô từ 20 căn hộ trở lên. Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các căn hộ đủ điều kiện này sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định.
Với chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ, Luật yêu cầu đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, thành phố về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini.
5. Quy định mới về giá đất
Tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính Phủ có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, Chính phủ đưa ra trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, các trường hợp giao đất, cho thuê trả tiền một lần và thuê trả tiền hàng năm sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh tại thời điểm nhà chức trách ban hành quyết định giao, cho thuê.
Trường hợp quyết định giao, cho thuê ban hành từ ngày 01/7/2014 đến hết ngày 31/12/2014, tiền thuê trả hàng năm được áp dụng theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh năm 2015.
Chính phủ cũng xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Trong đó, các yếu tố tác động đến giá đất phi nông nghiệp như vị trí, điều kiện giao thông (độ rộng, tiếp giáp với một hoặc nhiều đường), điều kiện về cấp điện, nước, thời hạn sử dụng đất...
Với đất nông nghiệp, các yếu tố này gồm vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất (khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm), thời hạn sử dụng.
6. Cách tính chênh lệch giá khi bồi thường, thu hồi đất
Tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm khắc phục bất cập tại văn bản hiện hành, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Theo đó, Chính phủ quy định tính tiền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình theo bảng giá tại thời điểm duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trường hợp bồi thường cho tổ chức kinh tế hoặc cho thuê đất thu tiền một lần thì giá đất được xác định bằng giá do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm duyệt phương án bồi thường.
Văn bản này đưa ra 2 phương án xử lý khi có chênh lệch giữa giá trị bồi thường với tiền phải nộp khi được được giao, cho thuê đất khác hoặc tiền mua nhà ở. Theo đó, nếu tiền bồi thường, hỗ trợ về đất lớn hơn tiền sử dụng hay thuê, người có đất bị thu hồi sẽ được nhận phần chênh lệch. Còn nếu tiền bồi thường ít hơn, chủ đất phải nộp thêm khoản còn thiếu.
Chính phủ cũng quy định 2 phương án nếu có khác biệt giữa diện tích đất thực tế với ghi trên giấy. Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc. Trường hợp việc đo đạc để thu hồi đất đã hoàn thành, nhưng sau đó diện tích thửa đất bị thay đổi do thiên tai, sạt lở thì nhà chức trách sẽ dùng số liệu đã đo để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp diện tích đo đạc lớn hơn, chủ đất không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì phần bồi thường được xác định theo số liệu đo thực tế. Với trường hợp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất có vị trí, tọa độ không chính xác, việc bồi thường cũng được xem xét theo đúng vị trí, tọa độ khi đo đạc thực tế.
7. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu không quá 03 ngày làm việc
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Theo Nghị định, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.
8. Sử dụng tài khoản VNeID đăng ký tài khoản giao dịch thuế điện tử
Thông tư số 46/2024/TT-BTC ngày 09/7/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 19/2021/TT-BTC hướng dẫn giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế, có hiệu lực thi hành từ ngày 28/8/2024.
Thông tư quy định người nộp thuế là cá nhân được sử dụng tài khoản VNeID thay cho xuất trình Chứng minh nhân dân/hộ chiếu/Căn cước công dân/thẻ Căn cước để đăng ký, cấp tài khoản giao dịch điện tử online nếu: Cá nhân đã đăng ký và kích hoạt tài khoản định danh điện tử (VNeID) mức 2; Hệ thống định danh, xác thực điện tử và Cổng dịch vụ điện tử của Tổng cục Thuế đã kết nối, vận hành.
9. Trẻ em dưới 14 tuổi được cấp thẻ căn cước nếu có nhu cầu từ ngày 01/7/2024
Cụ thể tại Điều 19 Luật Căn cước năm 2023 quy định người được cấp thẻ căn cước bao gồm:
- Người được cấp thẻ căn cước là công dân Việt Nam.
- Công dân Việt Nam từ đủ 14 tuổi trở lên phải thực hiện thủ tục cấp thẻ căn cước.
- Công dân Việt Nam dưới 14 tuổi được cấp thẻ căn cước theo nhu cầu.
Theo khoản 2 Điều 23 Luật Căn cước năm 2023, người dưới 14 tuổi hoặc người đại diện hợp pháp của người dưới 14 tuổi được đề nghị cơ quan quản lý căn cước cấp thẻ căn cước. Trình tự, thủ tục cấp thẻ căn cước cho người dưới 14 tuổi được thực hiện như sau:
- Người đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục cấp thẻ căn cước cho người dưới 06 tuổi thông qua cổng dịch vụ công hoặc ứng dụng định danh quốc gia. Trường hợp người dưới 06 tuổi chưa đăng ký khai sinh thì người đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục cấp thẻ căn cước thông qua các thủ tục liên thông với đăng ký khai sinh trên cổng dịch vụ công, ứng dụng định danh quốc gia hoặc trực tiếp tại cơ quan quản lý căn cước. Cơ quan quản lý căn cước không thu nhận thông tin nhân dạng và thông tin sinh trắc học đối với người dưới 06 tuổi;
- Người từ đủ 06 tuổi đến dưới 14 tuổi cùng người đại diện hợp pháp đến cơ quan quản lý căn cước để thu nhận thông tin nhân dạng và thông tin sinh trắc học gồm ảnh khuôn mặt, vân tay, mống mắt của người cần cấp thẻ căn cước;.
Người đại diện hợp pháp của người từ đủ 06 tuổi đến dưới 14 tuổi thực hiện thủ tục cấp thẻ căn cước thay cho người đó.
Trân trọng!
Bình luận: